שאול נכסים והשקעות בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים ואח'

פסק דין

בפניי תביעה כספית.

1. התובעת היא חברה בע"מ. הנתבעת היא עיריית מעלה אדומים (להלן – העירייה). בשנת 2002, רכשה התובעת זכות חכירה (לא רשומה) במקרקעין ברח' האוגדה במישור אדומים. מדובר באזור התעשייה של עיריית מעלה אדומים. המגרש בו מדובר הוא בגודל של 4,000 מ"ר. במגרש שטח בנוי של 1,380 מ"ר. בסמוך למבנה האמור מצוי מגרש (מס' 240), בו משתמשת העירייה.

2. בכתב התביעה, אשר הוגש בשנת 2008, נטען כי "לאחרונה" ביצעה העירייה במגרשה עבודות נרחבות ללא היתר בנייה. מדובר בגידור, יציקות בטון, סלילת אספלט, הנחת קווי ביוב וקווי מים. על פי הטענה, העירייה משתמשת במגרש לשטיפת כל מיכליות הזבל והאשפה שלה. נטען בהקשר זה, כי מדובר בעבירות פליליות. נטען גם, כי השימוש האמור במגרש לא קיבל אישור המתחייב בחוק של המשרד לאיכות הסביבה. התובעת טוענת, כי כתוצאה מן האמור, נגרמים זיהום וצחנה. לטענת התובעת, נגרמו לה נזקים שונים כתוצאה מפעולות אלה של העירייה.

3. (א) עצם השימוש הנטען במגרש על ידי העירייה הוכח על ידי התובע. הוא עולה מתצהירו של התובע, ומתצהיר נוסף, של מר רפאל כהן, אשר לא נסתרו לעניין זה בחקירותיהם הנגדיות. הוא עולה גם מתצהיר רון צרפתי, סגן מנהל המחלקה לשיפור פני העיר בעירייה (בפיסקה 4). הוא עולה גם מחוות דעת השמאי מטעם העירייה. תמיכה לאמור בתצהירים עולה מתצהיר משלים שהגיש התובע. לתצהיר זה צורפו דיסקים, בהם מתועדות, על דרך ההסרטה פעולות של שטיפת משאיות אשפה לא נמצאה בתיעוד המצולם שהוגש, תמיכה בטענות העד מטעם התובע, מר רפאל כהן, כי במקום נשטפים גם פחי אשפה (ראו פרוטוקול, עמוד 7; ראו גם עדות מר יצחקיאן, מטעם התובעת, בעמוד 12). (ובכלל זה מיכלי האשפה המותקנים על גביהן) של העירייה בשורה של מועדים, המפורטים בטבלה שצורפה לתצהיר המשלים.

לא נמצאה בתיעוד המצולם שהוגש, תמיכה בטענות העד מטעם התובע, מר רפאל כהן, כי במקום נשטפים גם פחי אשפה (ראו פרוטוקול, עמוד 7; ראו גם עדות מר יצחקיאן, מטעם התובעת, בעמוד 12).

(ב) התמונה הכוללת היא של פעילות על בסיס יומיומי (ולא אחת לשבוע, כנטען בפיסקה 6 בתצהירו של מר צרפתי מטעם העירייה). על פי הטבלה שצורפה, בדרך כלל, מדובר בשטיפה של משאית אחת בכל אחד מאותם ימים, במשך פרק זמן של כרבע שעה עד שעה. בחלק קטן יותר מן המקרים, מדובר בשתי משאיות שנשטפו ביום אחד. בשני מקרים, מדובר בשלוש משאיות שנשטפו באותו יום. הפעילות מתרחשת בדרך כלל בשעות הבוקר המאוחרות או בשעות הצהרים.

4. התיעוד האמור מתייחס לחודשים אוקטובר נובמבר 2010. המדובר במועדים המאוחרים לאלה בהם הוגשה התביעה. עם זאת, יש בו כדי לתמוך במידה משמעותית בטענות התובעת. לא למותר להוסיף, כי מן התיעוד עולה גם כי במגרש מאוחסנות מכולות אשפה של העירייה (ראו גם בפיסקה 4 לתצהיר מר צרפתי). נוכח התיעוד שהוגש, לא ניתן לקבל את טענות הנתבעת כי מדובר בפעולות המתבצעות בממוצע אחת לשבוע. כמוסבר, הוכח שימוש על בסיס יומיומי.

5. התובעת טוענת (פיסקה 14 לתצהיר מר יצחקיאן; פיסקה 5 לתצהיר מר רפאל כהן) כי במקום מורגשים זיהום וצחנה בלתי נסבלים. לעומת זאת, הנתבעת טוענת כי פעולת השטיפה אינה גורמת למטרדי ריח (פיסקה 6 לתצהיר מר צרפתי). בהקשר זה נטען, כי מעולם לא התקבלה אצל העירייה תלונה מאת התובעת או מאת דייריה בנוגע לשימוש העירייה במגרש, אשר החל בשנת 2006, והטענות נשמעו לראשונה בתביעה.

6. מגרשה של העירייה קרוב מאד למגרש של התובעת, כ – 6 מטרים. סבירה עד מאד בעיני טענת התובעת, כי הפעולה של שטיפת משאית המשמשת לאחסנת אשפה, כרוכה בריחות בלתי נעימים. הוא הדין באחסנה של מכולות המשמשות למטרה של אחסנת אשפה.

7. עם זאת, לא שוכנעתי כי מדובר בריחות בלתי סבירים או במטרד ממשי, כנטען. לא הוצגה ראייה אובייקטיבית, כגון חוות דעת מומחה, לעניין זה. עדויות התובע ומר כהן הן עדויות של נוגעים בדבר מר כהן הגיש נגד העירייה תביעה דומה לזו שבפניי, ותביעה זו נדחתה. . התובעת עצמה נסמכת על חומרים שהוגשו על ידי הנתבע 2 בתיק, המינהל האזרחי יהודה ושומרון, הוא הבעלים במקרקעין והריבון בשטח. נתבע זה נמחק מן ההליך. נספח ד' לכתב ההגנה של נתבע זה הוא דו"ח פיקוח שנערך במקום, ביום 12.2.09. הדו"ח מציין שימוש לא מוסדר של עיריית מעלה אדומים. עם זאת, צויין כי המקום נקי ומסודר, לא היתה בו פעילות של שפיכת זבל וכו', ולא נמצאו בו זבל או ריחות רעים. הדו"ח אינו חתום על ידי אדם מסויים, אך מצורפות לו תמונות. המדובר במסמך מזמן אמת, אשר אין סיבה שלא ליתן לו את מלוא המשקל. אין באמור בו כדי לשלול ריחות, למשל כאשר נשטפות המשאיות. עם זאת, על רקע האמור בו, ניתן להבין כי במרבית שעות היום, עת לא מבוצעת פעולה של שטיפה כאמור, עוצמת המטרד במקום אינה כנטען על ידי התובעת.

מר כהן הגיש נגד העירייה תביעה דומה לזו שבפניי, ותביעה זו נדחתה.

8. זו אף זו, השמאי מטעם העירייה ציין, כי בביקורו במקום, ביום 18.2.09, לא הבחין בריחות חריגים (בעמודים 7, 9) השמאי מפנה למכתב של מר ניצן לוי, מנכ"ל איגוד ערים לאיכות הסביבה, אשר בדק את נושא מטרדי הריח ממתקן השטיפה (עמוד 8 לחוות הדעת). הואיל ומר לוי אינו עד בהליך שבפניי, לא אתייחס לעולה ממכתב זה. . הדברים לא נסתרו בחקירתו. אף בחוות דעת המומחה מטעם התובעת אין טענה בדבר ריחות חריגים במקום. יש באלה כדי לתמוך בתמונה העולה מדו"ח הפיקוח האמור, שהוגש על ידי המינהל האזרחי, ובעדותו של מר צרפתי מטעם העירייה (בפיסקה 9 לתצהירו). לא למותר לציין, כי בטרם הגשת התביעה, אין אינדיקציה לתלונה בכתב כלשהי של התובע לגבי ריחות במקום, בין לעירייה, בין למשרד להגנת הסביבה, ובין לכל גורם אחר.

השמאי מפנה למכתב של מר ניצן לוי, מנכ"ל איגוד ערים לאיכות הסביבה, אשר בדק את נושא מטרדי הריח ממתקן השטיפה (עמוד 8 לחוות הדעת). הואיל ומר לוי אינו עד בהליך שבפניי, לא אתייחס לעולה ממכתב זה.

9. מר צרפתי הצהיר, כי למתקן השטיפה יש מערכת ניקוז מסודרת, וכל מי השטיפה מוזרמים למערכת הביוב (פיסקה 10). אין בכך כדי למנוע הפצה של ריחות לחלל האוויר, כתוצאה מעצם פעולת השטיפה, ומנוכחות של משאיות ומכולות המשמשות לאחסון אשפה, במתקן האמור. עם זאת, מכלול הראיות מעלה ספק של ממש, האם במקום קיים מטרד של צחנה ממשית, כנטען על ידי התובעת.

10. התובעת מבקשת לסמוך את טיעוניה גם על מכתב של המינהל האזרחי לחברה הכלכלית לפיתוח מעלה אדומים בע"מ (18.6.07, נספח ז' לכתב ההגנה שהוגש על ידי המינהל האזרחי בהליך שבפניי). במכתב זה נטען כי המגרש בו משתמשת העירייה אמור להיות פנוי, והשימוש שנעשה בו הוא ללא אישור. לא ברור כיצד עניין זה מסייע להליך שבפניי. התובעת אינה בעלת הדין הנכון לתבוע את העירייה על הסגת גבול במקרקעין האמורים. טענה כאמור אף מהווה שינוי חזית מהותי ביחס לנטען בכתב התביעה, בו נטען (פיסקה 5), כי העירייה היא הבעלים במגרש. אעיר, בתוך כך, כי אין בפניי אינדיקציה כי בהמשך למכתב, ננקטו הליכים נוספים על ידי המינהל האזרחי כלפי העירייה לגבי עניין זה.

11. לא נעלם מעיני כי במכתב האמור נטען גם להתנהגות ה"גורמת לפגיעה באיכות הסביבה ופוגעת בחוכרים חוקיים ששילמו במיטב כספם לממונה...". ברם, אין במכתב זה, שהוא מכתב התראה משפטי אשר נכתב על ידי הייעוץ המשפטי של הממונה על הרכוש הנטוש במינהל האזרחי, כדי לסייע באופן ממשי בקביעת ממצא עובדתי, הן לעניין קיומו של מטרד במקום, הן לעניין פגיעה בתובעת או במאן דהוא אחר. אגב – דווקא על רקע המכתב האמור, המלמד כי המינהל העלה בשנת 2007 טענות כלפי העירייה ביחס לשימוש במקום, מתחזק המשקל של דו"ח הפיקוח מטעם המינהל משנת 2009, המתעד כי לא נמצאו במקום זבל או ריחות חריגים.

12. בבחינת טענות התובעת כי הפעלת המתקן נשוא התביעה על ידי העירייה גורמת לריחות בלתי סבירים, יש להביא בחשבון גם את אופיו של המקום. מדובר באזור תעשייה. באזור כאמור, מעצם טיבו, ייתכנו פעילויות אשר כרוכות בהן מטרדים שונים, ובכלל זה מטרדי ריח ורעש ממשיים. יתר על כן. על פי טיבם, מדובר במטרדים אשר עשויים להתמשך משך שעות ארוכות ביממה, הרבה מעבר לדפוסי השימוש אותם עושה הנתבעת במקום. לא למותר, בהקשר זה, להפנות לחוות דעתו של השמאי מר שמחוני, מטעם העירייה. בחוות הדעת (עמוד 6), צויין כי בסביבה הקרובה למגרשי התובעת מצוי בין היתר מפעל עופות, ובעבר היה במקום מפעל שיש.

13. בהשלמה לכך יש לציין, כי מן התצהיר מטעם התובעת עצמה עולה, כמוסבר לעיל, כי התובעת השכירה את הנכס למספר שוכרים בשנים 2007 – 2008. מעדות מר יצחקיאן, מטעם התובעת, עולה כי בסמוך לעדותו נעשו מספר עיסקאות השכרה נוספות (בעמוד 13). כל אלה מעידים על כך, שאין במתקן אותו מפעילה העירייה סמוך למקרקעי התובעת, משום מטרד חריג, אשר יש בו הפרעה לשוכרים פוטנציאליים.

14. כל האמור מקשה לקבל את טענת התובעת בדבר מטרדים קשים להם גרמה הנתבעת. אוסיף, כי גם טענות התובעת לנזקים כתוצאה מן הפעילות המתוארת של העירייה מעוררות קושי. טענת התובעת היא לנזק הנובע מאי יכולת למצוא שוכרים לנכס. התובעת טוענת (פיסקאות 11, 14 ואילך לתצהיר מר יצחקיאן) כי שוכרים מענף המזון פסלו מיידית את האפשרות לשכור את המבנה בשל השכנות למגרש של העירייה. עוד טוענת התובעת, כי בשל השימוש של העירייה במקום, אותו היא מכנה "מזבלה" (פיסקה 15 לתצהיר מר יצחקיאן על פי התמונות שהוצגו, לרבות על ידי התובעת, אין מדובר במזבלה, היינו, מקום המשמש דרך קבע לאחסון אשפה. בטענות התובעת לעניין זה, אשר חזרו גם בסיכומים, יש מימד מהותי של הפרזה. ), שוכרים פוטנציאליים נרתעים, ומוכנים לשלם דמי שכירות בשיעור העומד על מחצית המקובל באזור בו מצוי המבנה (2$ למ"ר, במקום 4$; ראו בפיסקה 15 לתצהיר מר יצחקיאן).